原告：赵健，男，1993年4月14日出生，汉族，江西省南丰县人，外贸公司法人，住江西省抚州市南丰县。

被告：抚州富力房地产开发有限公司，住所地南丰县琴城镇桔都大道231号101室(国土资源局内)，统一社会信用代码91361023MA36YLDP8F。

法定代表人：谢威，系公司执行董事。

原告赵健诉被告抚州富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）车位纠纷一案，本院于2021年11月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。赵健及其委托诉讼代理人罗兴亮、张秀容及富力公司委托诉讼代理人吴越、徐莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告赵健向本院提出以下诉讼请求：一、宣告赵健与富力公司签订的《停车位使用权转让协议》超过20年期间（2040年10月1日至2088年3月7日）部分无效；二、依法解除赵健与富力公司签订的《停车位使用权转让协议》20年期间部分；三、判令富力公司立即退还车位款115000元及资金占用费（以115000元为基数，按年利率6%，从2018年9月23日起计算至实际付清之日止）；四、富力公司承担本案诉讼费。事实和理由：2018年，赵健向富力公司

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购买住宅，富力公司要求赵健必须捆绑购买车位。2018年9月23日，赵健向富力公司支付了南丰富力尚悦居项目A0140号车位款115000元。2018年11月3日，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》和《停车位使用权转让协议》（以下简称车位转让协议）。车位转让协议约定了车位交付时间、使用期限等。赵健认为车位转让协议实际是租赁合同，根据法律规定租赁合同最长期限为20年，超过20年租赁合同无效。此外，富力公司未按时交付停车位。赵健通过现场测量，发现该停车位的长、宽和通道均不符合《车库建筑设计规范》JGJ100-2015的有关规定，不能正常使用，且车位存在严重质量问题，地下室漏水严重，造成车辆不能停放，人也不能进去。富力公司严重违约导致赵健合同目的不能实现，故提起本次诉讼。

富力公司辩称：一、富力公司作为富力尚悦居的开发建设者，系地下车位的合法所有权人。富力公司有权和赵健签订车位转让协议。该协议系双方真实意思表示，在不存在法定无效和可撤销以及合同约定解除的情形下，应属合法有效，协议应当继续履行，赵健的诉讼请求无事实与法律依据。1.富力公司有处分权。依据《民法典》第二百七十五条的规定，“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”富力公司作为南丰富力尚悦居项目的开发商，对地下车库依法享有处分、占有、使用的权利。2.车位转让协议系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也不存在法定无效或可撤销情形，因此合同依法成立并生效。赵健对车位使用权不能办理产权登记系明知且认可的，本案并不存在法定或约定的解除、可撤销事由。3.车位转让协议并非租赁合同而是无名合同，该协议既不符合租赁合同的形式要件，也不符合租赁合同的实质要件，本案合同性质应当是关于使用权转让的无名合同，案涉法律关系也并非租赁法律关系。二、富力公司不存在捆绑销售的行为。涉案车位顺延交付，系因2020年新冠疫情影响导致工期顺延，属于不可抗力，富力公司不存在任何违约行为。三、涉案车位符合JGJ100-2015《车库建筑设计规范》规定的小型车停车位的长应当为5.3米、宽应当为2.4米，建筑质量合格且已通过竣工验收，能够正常使用。

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四、赵健和赵健诉称涉案车位存在诸多问题，但并未提供证据予以证明，依据谁主张谁举证原则，赵健应当承担举证不能的法律后果。

经审理查明：南丰富力尚悦居系富力公司开发建设的商品房，房屋预售许可证号为丰房预许字（2018）015号。赵健经与富力公司协商，就购买商品房和车位达成一致意见。2018年9月23日，赵健向富力公司交纳购买车位款115000元，富力公司向赵健出具一份《预收款凭证》，该凭证载明“兹收到赵健购买南丰富力尚悦居车位A0140车位款金额（大写）壹拾壹万伍仟元整”。2018年11月3日，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》和《停车位使用权转让协议》各一份。停车位转让协议的甲方为富力公司，乙方为赵健。协议约定的与本案审理有关的内容如下：1.停车位是甲方开发建设的南丰富力尚悦居项目A0140号停车位。停车位的使用期限与南丰富力尚悦居住宅土地使用年限相同。因本合同项下的停车位不能进行全封闭单独管理，故不能作为单独物业办理产权登记或租赁备案登记等政府手续，停车位的具体位置、面积等状况详见合同附件一《停车位平面位置图》。2.甲方仅转让使用权给乙方，乙方对停车位的属性、位置、朝向、面积、产权情况等已充分考虑并全面知悉，该停车位用途为停放车辆，且仅限于停放小型车。3.价款：每个停车位按套计算，不以车位尺寸作为计算价款的依据。乙方需向甲方支付人民币115000元，该款应在签订认购书三日内于2018年9月23日前付清。4.停车位达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接时，应当签署停车位交接单。交付时，以图纸施工后的实际现状为准，不作任何面积补差及补偿。5.甲方应当在2020年9月30日将停车位交付乙方使用，如逾期交付，甲方按日向乙方支付已交付价款万分之一的违约金，合同继续履行，且甲方承担的违约赔偿责任总金额最高不超过乙方已支付价款的1%。6.停车位不得以任何形式转售给非小区业主。协议还约定了其他内容。2020年9月26日，富力公司向赵健以快递的方式发出《顺延交付告知函》，告知赵健认购的南丰富力尚悦居项目A0140车位受新冠疫情影响将顺延至2020年12月30日正式交付。赵健签收该份快递，但拒绝接收车位。2021年10月9日，江西恒澍律师事务所受赵健等人委托向富力公司发出一份《律师函》，

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主要内容是向富力公司提出解除停车位转让协议并按80%的标准退还车位款，退还车位款于2021年12月31日之前付清。2021年12月20日下午，依赵健的申请，本院对案涉车位进行了现场勘验，经勘验富力公司转让给赵健的A0140号停车位长度为5.3米（外至外），内空长（指不含划车位白线宽度）5米；宽（外至外）2.47米，内宽（指不含划车位白线宽度）2.17米；通道（黄线内至黄线内，未计算黄线宽度）为5.17米；靠柱距离（车位白线外至柱子）4厘米。现场勘验时进行了停车测试，案涉A0140号车位小型汽车能正常使用。

另查明：1.富力公司开发建设的尚悦居项目的不动产权证号为（2018）南丰县不动产权第0××9号。2.案涉车位并非人防车位，且为垂直式后退停车车位，不能作为单独物业办理产权登记或租赁备案登记。3.富力公司开发建设的尚悦居项目规划建筑设计方案规划有地下停车位，且获得《建筑工程施工许可证》《建设工程规划许可证》，富力公司系按规划设计施工。地下车位在2020年12月30日竣工。2021年5月26日，南丰县建筑工程综合管理站出具了《工程质量监督报告》，监督结论及备案意见为“同意报送工程竣工验收备案中心。”工程竣工验收报告各主体单位已签证，符合要求，同意报送工程竣工验收备案中心。2021年7月29日南丰富力尚悦居（1＃、2＃、3＃、5＃、Ｓ1＃、Ｓ2＃、Ｓ3＃、Ｓ5＃楼及地下室）获得了南丰县自然资源局颁发的《建设工程竣工规划核实合格意见单》。4.根据《车库建筑设计规范》（ＪＧＪ100-2015）,小型车的总长为4.8米、总宽为1.8米、总高为2米；停车区域应由停车位和通车道组成，垂直后退停车车位垂直通车道方向的最小停车位宽度为5.3米，停车毗邻时，垂直于通车道的停车位最小宽度为5.1米；平行通车道方向的最小停车位宽度为2.4米；通车道最小宽度为5.5米。5.划分车位的白线和黄线宽度均为15厘米。6.地下车库曾存在过漏水问题，富力公司已经对漏水问题进行了修缮，现场勘验时未见案涉车位有漏水问题。

以上事实，当事人均无异议且有经庭审举证、质证和认证的《商品房买卖合同（预售）》《停车位使用权转让协议》、预收款凭证、律师函、《土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程施工

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许可证》《建设用地许可证》《南丰富力尚悦居地下停车场交通设施平面图》《地下室一层（战时）平面图》《工程质量监督报告》《建设工程竣工验收备案电子凭证》《江西省建设工程竣工规划核实合格意见单》《特殊工程消防验收意见书》、勘验笔录、车辆倒车入库视频、《顺延交付告知函》予以证实，结合当事人的当庭陈述，可以确认。

本院认为，本案争议的焦点是车位转让协议是租赁合同还是物权转让性质的合同。赵健认为案涉车位转让协议实质上是租赁合同，不能超过租赁合同最长租期二十年，超出部分无效。富力公司则认为车位转让协议属于类似买卖合同的无名合同。本院认为车位转让协议应是物权转让性质的合同，并非租赁合同。理由如下：1.富力公司对案涉车位享有物权。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”案涉车位系由富力公司出资依规建设，且不属于业主共有或专有部分，亦非人防工程，富力公司作为建设用地使用权人对车位享有所有权。2.车位的物权归属法律允许当事人进行约定。车位转让协议签订于民法典实施前，应当适用物权法的相关规定对协议性质进行判断。物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”可见物权法对车位、车库的归属有特殊规定，采纳了“约定”标准，即认为车位、车库的归属可以通过约定来确定，案涉车位转让协议的内容就是当事人对建筑规划区内地下车位的物权归属的约定。3.双方无建立租赁关系的意思表示。从车位转让协议的内容看，权利义务的约定均是围绕车位使用权的归属进行的，双方均无签订租赁合同的意思表示。赵健对案涉车位没有产权，富力公司转让的是涉案车位的使用权、车位使用权转让期限与住宅地使用年限相同、车位使用权转让价款实质为购买车位款而非租金等均明确知晓，不能超出缔约双方的真实意思表示去判断合同的法律性质。

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结合对焦点问题的认定，本院认为物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”依照上述法律规定，案涉车位转让协议系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，合同成立并生效，依法受法律保护。赵健向富力公司交纳了购买车位款，富力公司书面通知赵健交付车位，但赵健认为案涉车位不符合交付条件而拒绝受领车位，可视为赵健及富力公司均已经履行了合同主要义务，车位转让协议已经履行完毕。赵健认为车位转让协议系租赁合同，与事实不符，属法律认识错误，对其提出的请求本院确认车位转让协议部分无效的诉讼请求本院不予支持。

赵健主张解除合同的理由是案涉地下车位存在漏水、尺寸不符合《车库建筑规范》，无法正常使用。富力公司则否认存在严重质量问题和不能正常使用。本院认为，富力公司承认原来地下车位存在漏水问题但已经进行了修缮，赵健对富力公司对地下车库进行了修缮予以认可，现场勘验也未见地下车库有漏水之处，因此地下车库漏水问题已经得到解决；赵健购买的地下车位位于富力尚悦居地下室，已经通过了南丰县建筑工程综合管理站的验收，获得了《江西省建设工程竣工规划核实合格意见单》，A0140号车位的长、宽均符合《车库建筑规范》JGJ100-2015规定，通道尺寸现场测量不计算黄线宽度为5.17米，如果加上两条黄线宽度30厘米，通道宽度有5.47米，虽然比《车库建筑规范》规定的通车道最小宽度5.5米差0.03米，但现场勘验进行了倒车入库试验，车位能够正常使用，因此这一尺寸误差并不会导致合同目的不能实现，不构成根本性违约，故赵健主张解除车位转让协议的约定和法定理由均不存在，俩人诉请解除合同并返还购车款的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、第七十四条第二款、第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

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驳回原告赵健的诉讼请求。

案件受理费2600元，减半收取计1300元，由原告赵健负担。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。