上诉人（原审被告）：广州君和物业管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区丰乐北路68号401房。

法定代表人：王奡斓，该公司经理。

被上诉人（原审原告）：广州市君和名成花园业主委员会，住所地广东省广州市黄埔区丰乐北路128号。

负责人：张海涛，该业主委员会主任。

原审被告：广州市通众广告有限公司，住所地广东省广州市海珠区广州大道南和平三街27号、广州大道南和平二街3号102商店、广州大道南和平二街5号102。

法定代表人：舒屹。

上诉人广州君和物业管理有限公司（以下简称君和物业公司）因与被上诉人广州市君和名成花园业主委员会（以下简称君和业委会）、原审被告广州市通众广告有限公司（以下简称通众公司）业主共有权纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初10820号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人君和物业公司上诉请求：1.撤销一审第一项判决，依法改判驳回君和业委会诉讼请求；2.本案的一审、二审的诉讼费用由君和业委会承担。事实与理由：一、在君和物业公司已经将公共收益的收支材料全部移交给君和业委会的情况下，君和业委会应在进行审计后才有权向君和物业公司提起诉讼。根据君和业委会提交的《关于第三次业主大会决定的公告》载明“授权业主委员会在规定权限范围内管理本小区公共收益(包括但不限于开设独立账户管理、收取和使用公共收益及对前期物业服务企业过往收取及支出的公共收益进行审计后视情况进行追索或退赔)”。该公告明确了“进行审计”是向前期物业服务企业追索公共收益的前置程序，现君和物业公司已经全面撤出案涉物业小区，且已经将全部的有关公共收益收支的相关材料移交给君和业委会，君和业委会也有能力进行审计，在未进行审计前，其无权代表业主提起追索诉讼。

二、因君和业委会一直拒不进行审计，君和物业公司对提供服务期间共有资金的收支情况托会计师事务所进行审计，根据公告的授权范围，君和业委会应当根据审计报告对君和物业公司服务期间的共有资金收入以及公共支出总体进行结算。君和物业公司在提供服务期间，收取的共有资金基本花费在为全体业主所有的公共设施提供必要的修缮服务。因此，为维护君和物业公司的合法权益，在君和业委会拒不进行审计的情况下，君和物业公司对提供服务期间所有的共有资金收入以及公共支出进行审计。根据公告的授权范围，君和业委会应当配合君和物业公司，根据审计报告或另行委托审计机构进行专项审计，对君和物业公司服务期间的收取的共有资金及公共支出总体进行结算。

三、一审法院将通众公司支付给君和物业公司的场地使用费金额全额认定为公共收益为对事实认定错误。《广州市物业管理条例》第九十四条第一款规定，物业服务区域内依法属于全体业主所有的共有资金包括：利用共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益。而君和物业公司对于案涉收益是有投入相关成本的，包括但不限于设备维护、管理运营以及相关的税务成本。因此一审法院简单将通众公司支付的所有场地使用金额直接认定为公共收益是错误的，应当扣除君和物业公司所支出的合理成本再对公共收益的金额予以认定。综上，请求判如所请。

被上诉人君和业委会答辩称：一、不同意君和物业公司的全部上诉请求。一审判决事实清楚，适用法律正确，君和物业公司上诉无理，应当驳回上诉，维持原判。君和物业公司在(2021)粤01民终5481号案中也提出本案的上诉理由，该案已经判决驳回上诉维持原判。二审判决后君和物业公司主动履行的支付义务。本案是系列案中的一个案件。二、君和物业公司收取的公共收益，属于无权收取，该行为属于损害业主的共同利益，无论是否进行审计，君和物业公司均应将场地使用费返还君和业委会。君和物业公司称审计后才可以要求返还，不符合常理，也没有法律或者合同依据。业委会采取何种方式收取公共收益，均是小区业主内部的自治范围，小区内部作出的决定，君和物业公司无权提出任何意见。(2019)粤0112民初12623号、(2020)粤01民终10138号民事裁定书，均认定君和物业公司并非君和名成花园小区的业主，依法无权主张与业主有关的任何权利。三、君和物业公司称公共收益已经全部用于小区的公共管理，不予确认。依据《物业管理条例》第二十七条规定，开发商不得擅自处分物业共有部分的所有权或者使用权。该条是效力性、强制性规定，如开发商与君和物业公司有这样的合同条款，该条款违反行政法规的规定，应当属于无效条款。其次，君和业委会未发现《前期物业管理委托合同》中有这样的条款内容，相反合同中第4-13条规定了君和物业公司应当履行的对公共设施设备、部位，维修、养护、管理、运行的合同义务，规定了公共部位的维修均由君和物业公司自行承担。合同中第24条更加详细的规定了，公共部位在保修期内由开发商承担，保修期外经过批准(维修资金)由君和物业公司向受惠范围内的业主收取。最后，君和物业公司无证据证明收取公共收益已经获得小区过半业主同意，更无证据证明使用公共收益也经过过半业主同意。四、公共收益属于全体业主共有，本院亦已作出生效判决予以认定。《中华人民共和国民法典》第二百七十三条业主对建筑物专有部分以外的其有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。在公共收益属于全体业主共有的情况下，君和物业公司应当返还给代表全体业主的业主委员会。综上，请求驳回上诉，维持原判。

原审被告通众公司述称：我方对君和物业公司的上诉表示同意。

君和业委会向一审法院起诉请求：1.判决通众公司拆除在广州市黄埔区君和名成小区六栋楼的一楼大堂放置的广告、恢复原状；2.判决通众公司向君和业委会支付2016年1月1日起至2019年3月31日止的场地占用使用费损失19500元；3.判决君和物业公司对通众公司的责任承担连带责任。庭审过程中，君和业委会确认广告已被拆除，并撤回第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为：判决通众公司向君和业委会支付2016年7月5日起至2019年6月30日止的场地占用使用费损失10800元（按3600元/年计算）

一审法院认定事实：广州兆霖房地产开发有限公司（以下简称兆霖公司）与君和物业公司签订《前期物业管理委托合同》，约定兆霖公司将“君和名成花园”小区委托给君和物业公司实施前期物业管理，委托管理期限自本合同签订之日起至小区业主委员会依法成立并另行签订物业管理委托合同之日止。该《前期物业管理委托合同》于2016年8月17日经广州市黄埔区住房和建设局备案。同时，兆霖公司制定《业主临时规约》，第一章第三条规定，物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应对本规约予以书面承诺，表示对本规约内容的认可；第五章第五条规定，利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的，应当在征得物业管理企业的同意后，按规定办理有关手续，业主所得收益主要用于补充专项维修资金及花园建设维护等用途；第六条规定，全体业主一致同意建设单位所委托的物业管理企业进行以下物业管理服务工作：房屋及其配套设备设施的维修、保养、管理、环境卫生管理、绿化管理、公共秩序管理维护、车辆停放管理、档案资料管理、装修管理、公共物业经营等。君和名成花园业主均在《承诺书》上签字确认已详细阅读《前期物业管理合同》及《业主临时管理规约》，并同意遵守履行。

2016年7月5日，君和物业公司（甲方）与通众公司（乙方）签订《合作协议》。协议第一条第1点约定：甲方同意将管理的君和名成小区的6个电梯等候厅提供给乙方设置供甲方发布物业管理相关信息和通知的信息栏，共12小块。第一条第3点约定：乙方有权在信息栏上乙方预留位置发布服务信息及广告。第一条第7点约定：乙方每年支付甲方服务费用3600元，每一年支付一次，以现金或支票形式支付给甲方，甲方需向乙方开具有效收据。第二条第1点约定：本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，有效期（2016年7月10日至2019年7月9日）。有效期满后，经双方协商同意，合同继续延期；如有竞争，在同等条件下，乙方有优先续约权（每年7月9日前支付费用）。协议签订后，通众公司已向君和物业公司支付费用至2019年7月9日。

2019年4月1日，广东琉璃律师事务所及彭宇律师受君和业委会的委托，向通众公司邮寄律师函，其在函件中表示：通众公司没有经过君和业委会的同意，就在小区每栋楼的一楼大堂张贴广告，向小区业主、物业使用人进行广告宣传，且没有向君和业委会支付相关费用，通众公司的行为损害了全体业主的合法权益，君和业委会要求通众公司立刻拆除摆放在广州市黄埔区君和名成花园小区内一楼大堂广告，并赔偿自2016年1月1日起至拆除之日的占有使用费用。

君和业委会主张广州市黄埔区人民政府大沙街道办事处于2018年6月28日出具了《业主委员会备案回执》，其提交的社会诚信服务凭证有效期自2018年7月3日至2020年7月3日。

君和业委会提交了《关于第三次业主大会决定的公告》，并表示依据该大会决定提起诉讼。该公告载明：广州市君和名成花园第三次业主大会会议，表决一“授权业主委员会在规定权限范围内管理本小区公共收益（包括但不限于开设独立账户管理、收取和使用公共收益及对前期物业服务企业过往收取及支出的公共收益进行审计后视情况进行追索或退赔）、授权业主委员会决定共用部分、共用设施设备的经营方式”的结果，于2019年1月17日至2019年1月26日期间在本小区显著位置和业主QQ群、微信群进行了公示，公示期间未收到业主对表决结果的异议，现将业主大会会议作出的决定公告如下：一、依法表决通过了“授权业主委员会在规定权限范围内管理本小区公共收益（包括但不限于开设独立账户管理、收取和使用公共收益及对前期物业服务企业过往收取及支出的公共收益进行审计后视情况进行追索或退赔）、授权业主委员会决定共用部分、共用设施设备的经营方式”。通众公司及君和物业公司对上述公告不予确认。

本院作出（2020）粤01民终1629号民事裁定书，认定君和业委会提起本案诉讼经过专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意，君和业委会作为本案的原告主体适格，并指令一审法院审理本案。该民事裁定书已生效。

一审法院（2019）粤0112民初12625号民事判决书查明事实：君和业委会于2018年6月28日备案成立，于2019年11月16日表决通过解聘君和物业公司，并于2019年11月17日与长城物业集团股份有限公司广州分公司另行签订《君和名成花园物业服务合同》。

君和业委会诉菜鸟网络科技有限公司（以下简称菜鸟网络公司）、浙江驿栈网络科技有限公司（以下简称浙江驿栈公司）、君和物业公司业主共有权纠纷一案，一审法院作出（2020）粤0112民初9222号民事判决书，判决：一、君和物业公司向君和业委会返还2018年7月1日至2020年6月30日的场地使用费52000元；二、驳回君和业委会的其他诉讼请求。君和物业公司因不服该判决，向本院提出上诉，案号（2021）粤01民终5481号。君和物业公司在该案中提交了《君和名成公共收入资料移交》《君和名成公共支出（未付款）资料移交》《君和名成公共专出（已支出）资料移交》《公共收支汇总表》《公共维修费用明细》及附件、公共收入资料移交清单及附件、成本支出公示材料、《广州君和物业管理有限公司君和名成管理服务费收支情况说明》、完税凭证及广州安勤会计师事务所有限公司于2021年2月26日出具的《广州君和物业管理有限公司“君和名成花园”共有资金（公共收益）专项审计报告》，拟证明其已将君和名成花园小区公共收入全部用于公共物业开支，并无结余。本院认定君和物业公司提交的审计报告等证据不能证明案涉小区共有资金收入支出和结余的真实情况，更加不能证明讼争共用部位收益被用于公共物业支出等合理用途，并于2021年6月21日作出（2021）粤01民终5481号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。

君和物业公司在本案中亦主张其已将小区公共收入全部用于公共物业开支，但未提交其在（2021）粤01民终5481号案中提交的证据之外的证据。

以上事实，有《前期物业管理委托合同》《合作协议》、转账凭证、收据、律师函、复函、社会诚信服务凭证、《业主临时管理规约》《关于第三次业主大会决定的公告》、民事裁定书、民事判决书及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，一审法院予以采信。

一审法院认为：君和业委会的诉请主张针对的是案涉小区共有部分产生收益的归属问题，属于业主的建筑物区分所有权范畴，因此，本案案由应确定为业主共有权纠纷。

（2020）粤01民终1629号民事裁定书已认定君和业委会作为本案的原告主体适格，一审法院不再赘述。

本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。

君和物业公司依据《前期物业管理委托合同》及《业主临时规约》的规定，与通众公司签订《合作协议》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应恪守履行。

关于场地占有使用费的问题。通众公司与君和业委会均确认案涉公告栏已于2019年6月底已拆除，一审法院对此事实予以确认。《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”依据兆霖公司制定的《业主临时规约》的规定，君和物业公司有权经营公共物业。因此，君和物业公司与通众公司签订《合作协议》，将共用部位出租给通众公司设置公告栏，既有利于发挥物业共用部位的效用、增加公共物业的收益，又可以便利业主日常生活，属于对共用部位的合理使用，并无不当，但其经营所得收益扣除合理成本之后依法应当属于全体业主共同所有，君和物业公司不得侵占、挪用，应用于补充专项维修资金或全体业主共同决定的其他用途。但君和物业公司提交的证据不足以证明讼争共用部位收益被用于公共物业支出等合理用途，应承担举证不能的法律后果。现通众公司已向君和物业公司支付了服务费（实际上即为场地使用费）10800元（3600元×3年），故君和物业公司应向君和业委会返还该场地使用费10800元。

关于通众公司承担责任认定。如前述，《合作协议》合法有效，通众公司依据协议约定，按时足额向君和物业公司支付场地使用费，已全部履行自身合同义务，君和业委会主张其支付公告栏场地使用费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《物业管理条例》第二十二条、第二十六条、第五十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、君和物业公司于判决发生法律效力之日起十日内向君和业委会返还场地使用费10800元；二、驳回君和业委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由君和物业公司负担。

经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

二审中，各方当事人均无提交新证据。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。根据双方的诉辩意见，本案二审应审查的争议焦点为：君和物业公司收取的场地使用费，是否已全部用于案涉小区的公共开支，应否返还给案涉小区的全体业主。对此本院作如下分析：

君和物业公司上诉主张，其在提供服务期间，收取的公共收益基本都花费在为全体业主所有的公共设施提供必要的修缮服务，在君和业委会拒不进行审计的情况下，君和物业公司对提供服务期间公共收益收支情况委托会计师事务所进行审计，提交审计报告应予采信，君和物业公司收取的场地使用费应在扣除支出的合理成本后认定为公共收益。鉴于君和物业公司在一审期间已确认其在本案中并未提供超过其在本院（2021）粤01民终5481号案件审理过程中提交的关于已将小区公共收入用于公共物业开支证据之外的证据，故对于其在上述案件中提交的审计报告认定问题，本院认为，君和物业公司既称所有资料已经全部移交给了君和业委会，故君和物业公司应不具备审计的条件。在君和业委会拒绝进行审计的情况下，君和物业公司在一审过程中，有权向人民法院申请对物业管理收入及开支情况进行审计，以确保审计基础材料的完整及审计结果的公正。但君和物业公司单方面委托审计机构进行审计，其提交的审计基础资料未经君和业委会审核，君和业委会现对该审计报告不予确认，故该审计报告不能作为本案证据予以采信。且在（2021）粤01民终5481号案件中，法院亦认定该审计报告并不能反映案涉小区共有资金收入支出和结余的真实情况，更加不能证明诉争共用部位收益被用于公共物业支出等合理用途，故不予采纳，可见，该审计报告的证明力在另案生效判决中已经作出认定。综上，一审法院认定君和物业公司未能提供充分证据证实其将本案场地使用费的收入用于合理的支出，应承担举证不能的法律后果，认定正确。二审中，君和物业公司无新的上诉事实和理由，亦无提交新的具有证明力的证据，故其上诉主张，本院不予支持。

综上所述，君和物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由广州君和物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。