上诉人（原审被告）：成贤龙，男，1967年2月11日出生，汉族，住浙江省义乌市。

被上诉人（原审原告）：许贞财，男，1937年9月4日出生，汉族，住浙江省义乌市。

被上诉人（原审原告）：许桂香，女，1945年6月27日出生，汉族，住浙江省义乌市。

原审被告：陈桂菊，女，1942年11月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。

原审被告：成贤喜，男，1964年8月11日出生，汉族，住浙江省义乌市。

原审被告：成梅芳，女，1970年6月13日出生，汉族，住浙江省义乌市。

原审被告：钱宗英，女，1983年4月2日出生，汉族，住浙江省义乌市。

原审第三人：许仍理，男，1965年2月5日出生，汉族，住浙江省义乌市江东街道江**。

上诉人成贤龙因与被上诉人许贞财、许桂香及原审被告陈桂菊、成贤喜、成梅芳、钱宗英、原审第三人许仍理农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2021）浙0782民初400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

成贤龙上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回许贞财、许桂香的诉讼请求或驳回起诉或发回重审。事实与理由：一、对一审法院认定的事实有异议。（一）涉案宅基地的买受人未变更，属于城镇居民违法违规变相买受宅基地。2006年9月18日的《房地产买卖契约》系办理房产证时的行政格式文件，不属于涉案宅基地交易的真实契约，不能作为涉案宅基地转让事实的认定依据，本案属于违反国家法律及政策规定的城镇居民变相买受宅基地的情形。从成贤龙、成梅芳一审举证的证据三（2007）义民初字782号判决及证明可以看出，该判决及证明形成的时间在2006年9月18日的《房地产买卖契约》之后，许仍理出具的证明依然自认其是涉案宅基地的受让人，因此不存在涉案宅基地的买受人变更为许贞财、许桂香的事实。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，“国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作”，《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》第二条第五项规定，“要坚决守住法律和政策底线，不得违法违规买卖或变相买卖宅基地”，一审认定“对于买受人变更为许贞财、许桂香亦得到过陈桂菊、成贤龙、成贤喜等的确认，应视为对之前签订协议内容的变更，故应以最后签订的这份协议为准”，该认定属于事实认定错误、法律适用错误。（二）涉案宅基地的买受人无权将产权登记至他人名下。一审判决认定第三人许仍理作为买受人有权将其所购买的产权登记至自己父母名下，该认定是错误的。一审已经查明第三人许仍理为城镇居民，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》第六条规定，“严禁城镇居民到农村购买宅基地”，第三人许仍理购买涉案宅基地的协议应认定无效，无效合同自始无效，许仍理在未取得合法权益的前提下，无权将其所购买的产权登记至父母名下。二、一审遗漏必要共同诉讼参与人。1、涉案宅基地系陈桂菊户、成贤龙户及成贤喜户各一间进行转让，成贤龙所涉的宅基地由其与张月芳、成武军三人共同审批取得。一审在审理过程中发现遗漏必要共同诉讼参与人即张月芳、成武军，但没有依职权追加，明显存在程序瑕疵。三、参考《连云港市人民政府关于严禁城镇居民在农村购买宅基地房产及违法建设的通告》的规定，可以表明国家及地方各级人民政府对于城镇居民尤其是公职人员买卖、变相及借名买卖宅基地的行为是严格禁止的。作为实际买受人的许仍理明知其以城镇居民身份无法购买农村宅基地使用权、无法取得不动产权证，仍通过“借名买房”的方式，订立虚假、无效的合同，来规避法律强制性规定，该行为违反了法律规定，扰乱了市场秩序，不应得到支持。

许贞财、许桂香辩称，一、双方签订的《房地产买卖契约》合法有效，涉案房屋房产证也已经过户登记至许贞财、许桂香的名下，因此涉案房屋的买受人应当是许贞财、许桂香。许仍理在另案中的陈述与实际不符，不应采纳。二、从《房地产买卖契约》以及涉案房屋的初始登记来看，涉案土地使用权只涉及成胡妹、成贤喜、成贤龙，并不涉及其他人。所以成贤龙认为一审遗漏当事人，该主张与事实不符。三、许贞财、许桂香系义乌市江东街道许宅村股份经济合作社的成员，受让涉案农村房屋符合相关法律规定，不存在违法的情况。综上，成贤龙的上诉理由与事实不符，请求驳回上诉，维持原判。

陈桂菊、成贤喜、成梅芳、钱宗英、许仍理均未作陈述。

许贞财、许桂香向一审法院起诉请求：1、依法确认许贞财、许桂香、陈桂菊、成贤龙、成贤喜等人于2006年9月18日签订的《房地产买卖契约》有效。2、判令陈桂菊、成贤龙、成贤喜、成梅芳、钱宗英立即协助许贞财、许桂香办理位于义乌市江东街道前成小区68幢2号土地证，及不动产权证过户登记手续。

一审法院认定事实：成胡妹（已过世）与陈桂菊系夫妻关系，共生育四个子女，即成贤龙、成贤喜、成梅芳、成春芳（已先于成胡妹过世），钱宗英系成春芳的女儿。许贞财、许桂香系夫妻关系，系第三人许仍理的父母。涉案房产的土地（前成小区68幢2号）属成贤龙、成贤喜、成胡妹三户通过农村建房审批所得，并由三户共用，面积为108平方米，每户分摊面积分别为36平方米，于2006年4月13日办理了集体土地使用证。2004年1月13日，成胡妹、成贤喜与许仍理签订《地基转让协议》一份，约定将甲方（成胡妹、成贤喜）坐落在江东街道前成村（江南四小区左侧）的一间屋基36平方米、成贤喜两间屋基72平方米，共计108平方米转让给乙方（许仍理）受用，转让价为每平方米八千元整，转让款总计捌拾陆万肆仟元整，于2004年1月13日前一次性付清等内容。成胡妹、成梅芳、成贤喜、陈桂菊、成贤龙、许仍理在上述协议上签字进行了确认。同日，成胡妹、成贤喜分别向许仍理出具收据，分别载明收到地基转让款贰拾捌万捌仟元、伍拾柒万陆仟元等内容。2004年9月10日，许仍理与成贤龙、成贤喜、成胡妹、成梅芳、陈桂菊签订《协议书》一份，约定甲方（成贤龙、成贤喜、成胡妹、成梅芳、陈桂菊）同意把坐落在前成小区的叁间四层半房屋出售给乙方，占地面积壹佰零捌平方米，总计捌拾陆万肆仟元整人民币等内容。成胡妹、成梅芳、成贤喜、陈桂菊、成贤龙、许仍理在上述协议上签字进行了确认。2006年9月18日，成胡妹、成贤龙、成贤喜作为甲方与许贞财作为乙方签订《房地产买卖契约》一份，约定甲方自愿将坐落在前成小区68幢2号的房地产出售给乙方，甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币864000元，乙方于2006年9月19日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为现金等内容。成胡妹、成贤龙、成贤喜、陈桂菊、丁菊莲等在上述协议上签字进行了确认。上述协议签订后，涉案土地即由许贞财、许桂香、许仍理管理，并由其自建房屋并管业、使用至今。2006年11月6日，许贞财、许桂香取得涉案房屋的房屋所有权证（义乌房权证江东字第XXXX号）。另查明，许贞财、许桂香系义乌市江东街道许宅村股份经济合作社成员。

一审法院认为，许贞财、许桂香与成胡妹、成贤龙、成贤喜、陈桂菊等于2006年9月18日签订的《房地产买卖契约》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗原则，应予确认合法有效。虽然双方在这之前还签订过两份协议，签订的买受人为第三人许仍理，但因许仍理系许贞财、许桂香的儿子，其作为买受人有权将其所购买的产权登记至自己父母名下，且对于买受人变更为许贞财、许桂香亦得到过成胡妹、成贤龙、成贤喜、陈桂菊等人的确认，应视为对之前签订协议内容的变更，故应以最后签订的这份协议为准。成胡妹、成贤龙、成贤喜系涉案房产登记的土地使用权人，其有权对涉案土地在政策允许的条件下进行处置，故成贤龙、成贤喜、成梅芳主张追加张月芳、成武军为被告的申请，一审法院依法不予准许。协议签订后，各方当事人均应按照诚信原则和约定全面履行自己的义务。许贞财、许桂香已按约履行付款义务，成贤龙、成贤喜等作为转让方及成胡妹（已故）的继承人均应按约负有协助许贞财、许桂香办理涉案不动产转移变更登记之义务。故，许贞财、许桂香的诉请，于法有据，应予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、确认许贞财、许桂香与成胡妹（已过世）、成贤龙、成贤喜、陈桂菊于2006年9月18日签订的《房地产买卖契约》合法有效；二、成贤龙、成贤喜、陈桂菊、成梅芳、钱宗英于判决生效之日起后十日内协助许贞财、许桂香办理将坐落于义乌市江东前成小区68幢2号不动产权变更登记至许贞财、许桂香名下（过户产生的税费由许贞财、许桂香负担）。一审案件受理费13800元，由陈桂菊、成贤龙、成贤喜、成梅芳、钱宗英负担。

二审中，成贤龙向本院提供了：情况说明一份，证明：1、村内知晓并认可涉案宅基地的买受人为许仍理；2、陈桂菊（成胡妹）将审批获得的54平方米宅基地全部转让的行为违反了《义乌市农村宅基地使用权转让细则》的规定，应属无效。

许贞财、许桂香质证认为，对真实性有异议，该公章是否是义乌市江东街道前成股份经济合作社所加盖无法核实。从形式上看，也没有经办人的签名；从内容上看，其陈述陈桂菊夫妻将54平方米转让给村民成玲珍，与一审查明的事实不符。另，36平方米卖给许仍理也与事实不符；其陈述陈桂菊靠租房居住，与本案无关。涉案房屋的出让方是成胡妹，没有陈桂菊。因此，无论从形式还是内容来看，该证据都无法达到成贤龙的待证目的。

陈桂菊、成贤喜、成梅芳、钱宗英、许仍理未发表质证意见。

对于成贤龙提供的证据，本院认为，该证据无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合证据的形式要求；该情况说明中记载的“36个平方卖给许仍理”，与《房地产买卖契约》记载的买受人为许贞财、许桂香的事实不符；该情况说明记载的“18个平方卖给本村村民成玲珍，至今陈桂菊靠租房居住”，并无相关证据佐证，故该情况说明无法达到成贤龙的证明目的。

许贞财、许桂香、陈桂菊、成贤喜、成梅芳、钱宗英、许仍理均未向本院提供证据。

本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点在于：一审对涉案房产的买卖主体的认定是否正确。成胡妹、成贤龙、成贤喜作为甲方与许贞财作为乙方签订了《房地产买卖契约》，成胡妹、成贤龙、成贤喜、陈桂菊、丁菊莲等在该契约上签字确认，应认定成胡妹、成贤龙、成贤喜等认可许贞财、许桂香为买受人，且许贞财、许桂香、许仍理在涉案土地上自建房屋并管业、使用至今，涉案房产登记的房屋所有权人为许贞财、许桂香，故一审认定涉案房产的买受人为许贞财、许桂香，并无不当。成贤龙关于涉案房产的买受人为许仍理、本案房屋买卖合同应认定无效的主张，缺乏依据。成胡妹、成贤龙、成贤喜系涉案房产登记的土地使用权人，其有权对涉案土地在政策允许的情况下进行处置，故成贤龙关于本案应追加张月芳、成武军为诉讼参与人的主张，缺乏依据。综上，成贤龙的上诉主张依据不足，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12440元，由上诉人成贤龙负担。

本判决为终审判决。